住宅ローン滞納6ヶ月で競売開始——任意売却専門22年のエイミックスが「最終リミット」の実態と対処法を解説

任意売却専門の不動産会社・株式会社エイミックス（大阪市北区、代表：貝阿彌佳則、https://a-mics.com/）は、住宅ローン滞納が6ヶ月に達した場合に発生する「競売開始決定通知」について、専門家としての見解と競売回避のための緊急対処法を公開しました。創業22年・関西関東を中心に任意売却を専門に手がける同社が、相談の現場で得た知見をもとに解説します。

2026年3月23日  付けで、以下の見解を発表します。

■ 滞納6ヶ月目に起きること

住宅ローンの滞納が6ヶ月に達すると、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。これは法的な強制執行の開始を意味し、その後2つの重大な変化が自動的に進行します。

1つ目は、裁判所の執行官と不動産鑑定士が自宅を調査する「現況調査」の実施です。調査結果は競売物件情報として公開されるため、近隣住民に競売であることが知られるリスクがあります。

2つ目は、任意売却の最終リミットが確定することです。競売開始決定から入札開始までの期間は、金融機関や物件の状況により異なりますが、数ヶ月〜半年程度が目安です。この期間内に買主を見つけ、債権者全員の合意を得る必要があります。

■ 競売と任意売却の決定的な差

競売では一般に市場価格を大きく下回るケースが多く（物件・地域・評価方法により異なります）、残債が多く残るリスクがあります。一方、任意売却では市場価格に近い価格での売却が可能で、提携弁護士と連携のうえ、残債に関する相談や引越し費用の調整にも対応できる場合があります。

※残債の返済条件交渉など法的専門領域については、提携弁護士・司法書士が対応します。

■ 専門家コメント（監修：細貝 和弘 / 宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター）

「競売開始決定通知を受け取ると、多くの方が『もう終わりだ』と諦めてしまいます。しかし競売よりも任意売却のほうが、債権者にとっても高い回収額を得られる可能性があります。この点を根拠に、競売手続きをストップさせ任意売却に切り替える交渉を、私たちは数多く成功させてきました」