【市街地山林に関する意見書】提供開始致します。

会計事務所・税理士先生・相続人の皆様のお役に立つべく、神奈川鑑定では【市街地山林に関する意見書】を本格的に提供開始致します。
料金は228,000円で設定させていただきました。

平成23年2月現在、いずれも横浜市内の市街地山林に関しまして、意見書2件を作成・納品完了済です。

市街地山林とは、一般に宅地に介在する山林や市街地に隣接する宅地化傾向の強い山林等、山林としての価格形成要因ではなく、宅地化を前提として価格が形成される山林のことですが、例外的に、財産評価基本通達49なお書きにおける「宅地への転用が見込めないと認められる場合」に該当すると考えられる場合に、不動産鑑定士が「市街地山林に関する意見書」を別途作成、添付により申告等するものです。

但し、宅地への転用が認められないことを「物理的」「客観的」に証明する必要がありますので、市街地山林の傾斜度が不明な場合は別途平面図・横断図作成費用が必要となる可能性があります。

おおよその傾斜度の目安は、急傾斜地崩壊危険区域該当地に適用される「30度以上」となります。

従いまして、原則「30度以上」の傾斜度がない市街地山林に関しましては、意見書の作成は謝絶させていただきます。

これは、「物理的」に宅地造成不可能と言い切るには、「30度以上」の傾斜度が必要と判断しているからです。

仮に25度の場合ですと、急傾斜地崩壊危険区域指定要件に該当しない傾斜度となり、当該要件を元に反論された場合、対抗出来ないと考えられるからです。

なお、傾斜度測定は単純にレーザー測定器で斜辺を測定したものは利用しません。

トータルステーション等により、水平距離、標高等を求め、当該数値を元に、傾斜度を算出した図面等でないと、説得力に欠けると考えております。

これは、斜面における土の盛り上り部分の頂点を元に斜辺を求めてしまうと、標高が一致しないこととなり、傾斜度としての精度が担保出来ないと考えているからです。

相続税実務書においては、土の盛り上り部分の頂点を参考に求めているものもあるようですが、弊所におきましては、単純に標高と水平距離を求める方法により算出された傾斜度を尊重致します。

土の盛り上り部分の高さを算出するのは思いの外、難しいものです。

なお、既に急傾斜地崩壊危険区域に指定されている地域内の山林の場合は、治水事務所等に情報開示をすれば、平面図・横断図等が取得出来る場合があります。

ご相談はお気軽に神奈川鑑定0120-554-574へお願い致します。
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不動産鑑定士　石井　孝憲

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